Viața la bloc

Cum ținem sub control facturile la întreţinere şi modul de administrare a blocului în care locuim
 

ELENA RADU LOCUIEŞTE, de aproape 20 de ani, într-un bloc de pe strada Lăcrămioarei, din cartierul bucureştean Titan. În tot acest timp, nu-şi poate aminti de o perioadă mai dificilă ca cea de iarna trecută, petrecută în propria ei casă. „Încă din toamnă ne-am trezit că nu mai avem apă caldă şi căldură. Îngheţam de frig, înfăşuraţi în pături, şi nu ştiam ce să facem“, povesteşte femeia de 40 de ani, secretară în cadrul unei firme de piese auto. Împreună cu alţi vecini a mers la RADET, furnizorul de energie termică, şi la APA NOVA, pentru că administratorul se eschiva când i se cereau răspunsuri.

Aşa au aflat că facturile erau neplătite încă de la începutul anului. „Am solicitat administratorului să ne prezinte toate documentele fiscale, pentru a lămuri situaţia, dar nu le-am primit. Am luat legătura cu firma de cenzori şi am aflat că nici la ei nu mai fusese cu actele la verificat de circa cinci luni“, povesteşte Elena.

Până la urmă, proprietarii au decis să aleagă un nou comitet, un nou preşedinte şi un alt administrator. Apoi au solicitat reeşalonarea plăţilor de la furnizori. Dar sumele cerute tot erau mult prea mari. Iar asta era doar una dintre problemele pe care le aveau. Era luna noiembrie a anului 2014, iar Elena s-a aşezat la calculator, pentru a trimite e-mailuri către orice organizaţie care ar fi putut să le ofere soluţii şi sfaturi.

Din păcate, cazul asociaţiei blocului în care locuieşte Elena Radu nu este singular. Sute de mii de oameni trec prin situaţii neplăcute din cauza proastei administrări, fie că e vorba de incompetenţă sau furtul pus la cale chiar de administratorii angajaţi, fie că este vorba de restanţele la întreţinere ale unor proprietari.

„La nivelul Bucureştiului există cam 1.000 de cazuri de acest gen, deci aproape 100.000 de oameni au trecut sau trec prin situaţii dramatice, în care au rămas fără apă caldă, apă rece, căldură şi chiar canalizare. Apreciez că circa 80% dintre administratori sunt sau incompetenţi sau puşi pe furat şi că doar maximum 10% dintre asociaţii nu au probleme“, spune Radu Opaina, preşedintele Federaţiei Asociaţiei de Proprietari din România (FAPR).

Bineînţeles că nu toate cazurile de proastă administrare sunt atât de grave sau au drept consecinţă închiderea utilităţilor, dar aproape toate sunt legate de bani.

„Administratorul nostru decontează sume pentru transportul în comun, care mi se par exagerate. Câte drumuri prin oraş poate să facă pentru rezolvarea problemelor asociaţiei, într-o lună?“, spune revoltată Maria Sărar, care locuieşte într-un bloc din cartierul Militari.

Mirela Carp, din Drumul Taberei, se plânge că, deşi s-a stabilit de către asociaţie o sumă considerabilă pentru detergenţii folosiţi la întreţinerea curăţeniei în bloc, este mizerie şi „nu miroase deloc a curat“. „Aşadar, unde şi cine foloseşte acei detergenţi? Şi oare chiar sunt cumpăraţi?“, se întreabă ea.

Unul dintre locatarii mai noi ai unui mic imobil din centrul Bucureştiului s-a declarat revoltat de faptul că administratorul, susţinut de comitetul de bloc, a decis ca lucrările de reparaţie şi întreţinere a clădirii să fie realizate de către o anumită firmă, la tarife mai mari decât cele oferite de altele care prestează servicii similare.

Cătălin Vedea, care locuieşte în sectorul 1 al Capitalei, se plânge de faptul că a ajuns restanţier deoarece programul de încasare a întreţinerii se face doar între orele 15.00-17.00, două zile pe lună, când el este la birou. Iar rugămintea de modificare a programului nu i-a fost luată în seamă. „Asta e rea-voinţă. Mai mult, administratorul ne-a solicitat să facem în casă o separare a gunoaielor, ca să poată fi reciclate. Dacă noi le aruncăm în pungi separate la ghenă, cine îmi garantează mie că mai departe cei de la salubritate îşi fac treaba? I-am văzut cu ochii mei cum aruncau din acele containere de reciclare, puse în stradă, toate gunoaiele la grămadă în maşină. Şi atunci noi facem efortul degeaba“, spune el.

Toate aceste probleme, mai grave sau mai puţin grave, nu ar exista dacă oamenii ar fi mai implicaţi, sunt de părere cei care conduc organizaţii ale asociaţiilor de proprietari sau oferă consultanţă în domeniu.

Iată care ar fi principalele lucruri de care ar trebui să ţii cont când eşti proprietar al unui apartament, pentru a evita să ajungi în situaţii neplăcute sau să plăteşti mai mult decât este nevoie:

FII ATENT CÂND ÎŢI CUMPERI APARTAMENTUL

Când îşi caută o locuinţă, cei mai mulţi dintre noi se uită după zonă – să fie parc, piaţă, metrou etc. –, iau în calcul etajul – să nu fie nici prea sus, dar nici prea jos –, vechimea imobilului, riscul seismic şi tot felul de alte lucruri, în mod evident importante. Dar, oare, în criteriile noastre de selecţie nu ar trebui să intre şi oamenii din jur?

„Pe câţi i-aţi auzit că se uită la listele de întreţinere când vor să-şi cumpere un apartament, ca să vadă dacă există restanţieri? Sau să stea de vorbă cu câţiva vecini, pentru a afla dacă există probleme în asociaţia de proprietari? Cred că e important să vedem dacă ne convine sau nu comunitatea unde ar urma să intrăm, atunci când ne căutăm un apartament“, spune Radu Opaina.

ÎNVAŢĂ SĂ-ŢI CITEŞTI FACTURA

Foarte mulţi proprietari îşi plătesc întreţinerea fără a cunoaşte cât dau pentru fiecare serviciu pe care-l primesc. „Trebuie să fii informat cât costă apa, căldura, gunoiul, curăţenia şi celelalte servicii. Dacă ştii toate acestea, îţi vei da seama dacă eşti sau nu furat“, spune Opaina.

FII ATENT LA FONDURILE APROBATE DE ASOCIAŢIE

E bine să ştii ce fonduri există şi pentru ce: fond de rulment, de reparaţii, sau alte sume pentru detergenţi, servicii diverse şi altele.

Fii atent şi la fondul de rulment. Suma totală strânsă în acest scop trebuie să se regăsească fie în contul asociaţiei, fie în plata la zi a facturilor la furnizori, fie în casieria asociaţiei. Dacă nu se regăseşte întreaga sumă, e posibil să fi fost folosită deja de administratorul blocului în interes personal sau să fi ajuns în contul său. Ca să verifici acest lucru, apelează la preşedintele sau la cenzorul asociaţiei - aceştia sunt obligaţi să răspundă la solicitările tale.

SUSŢINE-ŢI PĂREREA LA ŞEDINŢELE ASOCIAŢIEI

Foarte puţini oameni se mai duc la adunările generale ale asociaţiilor de proprietari. Şi mulţi participă doar când se ajunge la cazuri grave, care îi afectează deopotrivă pe toţi.

„Întrunirile astea sunt importante. În momentul în care se ia o decizie, aceasta se supune la vot în adunarea generală. E momentul în care fiecare îşi poate spune părerea şi când se pot discuta diverse variante. Iar majoritatea decide. Aşa că e important să participi, pentru a-ţi susţine părerea“, spune avocatul Bogdan Dobrescu, a cărui firmă de avocatură se ocupă de aproape doi ani de cazuri care apar în cadrul asociaţiilor de proprietari.

E BINE CA CINEVA SĂ ŢINĂ ACTELE ŞI ALTCINEVA BANII

„Comitetul şi preşedintele angajează administratorul. Dar există mai multe variante de administrare“, explică Radu Opaina. Poate fi angajată o persoană, care e preferabil să fie un membru al asociaţiei, sau o firmă pentru toate activităţile – contabilitate, casierie, probleme tehnice. Sau pot fi angajate persoane separate pentru fiecare dintre aceste activităţi.

„Poţi externaliza contabilitatea şi/sau partea tehnică şi doar casieria să rămână în grădina proprie“, precizează Opaina. El atrage atenţia că o bună metodă de protecţie ar fi să nu se ocupe aceeaşi persoană şi de contabilitate şi de bani. „Corect ar fi ca cineva să ţină actele şi altcineva banii, iar ceea ce face unul trebuie să corespundă cu ceea ce face celălalt. Atunci poţi să-i verifici foarte uşor, iar riscul de a apărea nereguli e mult mai mic“, adaugă el.

În ceea ce priveşte firmele de administrare, preşedintele FAPR nu se arată entuziast. „Marea lor majoritate nu este calificată pentru asta. Au ajuns să se ocupe de administrare doar pentru că nu le mai mergea afacerea cu dulciuri sau mai ştiu eu ce altceva“, spune Opaina.

Avocatul Bogdan Dobrescu, cu alt tip de experienţă în problemele asociaţiilor de proprietari, e însă de altă părere: „Firmele au programe bine stabilite, oferă şi conturi pe site-urile lor, şi există o transparenţă a plăţilor şi a modului de calcul a cotelor de întreţinere“.

Indiferent pentru ce fel de administrare se optează, cea care decide este asociaţia de proprietari. Şi important e ca banii proprietarilor să fie cheltuiţi eficient şi transparent.

Dacă se doreşte angajarea unei firme, Opaina recomandă să se respecte o anumită procedură, pentru a nu avea surprize neplăcute: „E bine să se facă o selecţie de trei-patru oferte şi dintre acestea să fie aleasă cea mai bună ca raport calitate–preţ. Atunci, analizând, iei o decizie în cunoştinţă de cauză“.

CARE SUNT ATRIBUŢIILE ADMINISTRATORULUI

Atribuţiile administratorului, fie că este vorba de o persoană fizică sau juridică, sunt:

- gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti ale asociaţiei;

- efectuarea formalităţilor şi actelor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii; derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;

- gestionarea intereselor proprietarilor în raport cu autorităţile publice.

CE TREBUIE FĂCUT CÂND APAR PROBLEME

„Dacă un proprietar constată că e ceva în neregulă cu factura lui la întreţinere sau că e furat, trebuie să se adreseze preşedintelui asociaţiei“, spune Opaina. Preşedintele are obligaţia de a-l convoca pe administrator sau de a-l chema pe cenzor şi de a cere explicaţii. În cazul în care preşedintele nu colaborează, proprietarul se poate adresa comunităţii. El se poate erija în iniţiator şi poate să adune semnături pentru schimbarea preşedintelui. Este vorba de o acţiune de reformare a asociaţiei.

„În acest caz, convoci oamenii şi schimbi preşedintele, administratorul şi ce mai e de schimbat. În cazul în care comunitatea nu te susţine, trebuie să acţionezi în nume individual, să te duci la poliţie şi să depui plângere că eşti furat“, spune Opaina.

Mai poţi apela la instituţii precum Federaţia Asociaţiilor de Proprietari din România sau Liga Asociaţiilor de Proprietari Habitat, pentru consultanţă. Dar dacă asociaţia din care faci parte nu e membră, această consultanţă trebuie plătită.

Orice cale ai alege, e bine să cunoşti o regulă simplă: Fiecare proprietar, indiferent dacă face parte sau nu din asociaţia de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comună în condiţiile stabilite de lege, de regulamente ale autorităţilor în drept, dar niciun proprietar nu poate folosi această proprietate astfel încât să lezeze drepturile sau interesele oricărui alt proprietar. De asemenea, dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară statutului, acordului de asociere, legilor sau e de natură să producă daune considerabile unei minorităţi a proprietarilor, orice proprietar poate acţiona in justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia.

CUM SE PROCEDEAZĂ ÎN CAZUL RESTANŢIERILOR

O altă problemă care apare frecvent e cea a restanţierilor. „Preşedintele are obligaţia ca, în termen de 90 de zile de la neachitarea cotelor de întreţinere, să se adreseze instanţei“, spune avocatul Dobrescu. Paşii ar fi următorii:

- proprietarul e pus în întârziere, printr-o notificare transmisă prin poştă, cu o confirmare de primire;

- se dă un termen rezonabil, agreat de către asociaţie, în care restanţierul să achite suma datorată;

- dacă acesta nu face plata în termenul respectiv, se merge cu acţiune în instanţă.

ASOCIAŢIA DE PROPRIETARI din care face parte Elena Radu a trebuit să facă un efort financiar major pentru a avea căldură iarna trecută. Iar ca să recupereze banii luaţi de administrator, l-au acţionat în judecată.

„Ne-am învăţat lecţia şi sper ca şi alţii să înţeleagă ceva din asta. E bine să ne pese mai mult încă de la început, ca să nu apară astfel de probleme“, spune Elena.

Un proiect de lege aprobat recent de Camera Deputaţilor i-ar putea obliga pe administratori să informeze proprietarii trimestrial, în scris sau prin e-mail, despre cheltuielile, încasările, veniturile şi plăţile efectuate de asociaţie.

Iniţiatorii spun că acest proiect ar rezolva situaţiile a mii de acţiuni în instanţă, ce au ca obiect recuperarea prejudiciilor aduse de administratori de blocuri care au folosit banii locatarilor în interes personal. Totuşi, nici Radu Opaina, nici avocatul Bogdan Dobrescu nu sunt de părere că o astfel de reglementare ar ajuta, ci consideră că ea va îngreuna munca administratorilor, iar cei care vor să fure o vor face în continuare.

Indiferent ce alte reglementări se vor stabili, se pare că cea mai bună soluţie pentru a nu se ajunge în situaţia de a fi furaţi, chiar şi câte „un pic“, este ca proprietarii să se implice mai mult. Şi ca asociaţiile să ia decizii care să nu facă din viaţa la bloc un trai de coșmar.

Vote it up
95
Ți-a plăcut acest articol?Voteaza