Secretele agentilor imobiliari

Vrei sa faci o achizitie buna? Sau o vanzare pe bani buni? Iata cateva ponturi de la expertii in domeniu
 
<p>
Cand rostesti expresia “agent imobiliar”, aproape toate privirile prind a se “incrunta”. Tipul acesta de intermediar e asimilat de majoritatea oamenilor cu telefoanele agasante de genul: “Saru’manusitele, am inteles ca aveti ceva de vanzare…”, precum si cu venitul facil si nemuncit. In realitate, lucrurile nu stau tocmai asa. Boom-ul imobiliar de pana in 2008 a adus multi neaveniti in breasla, oameni care incrunta priviri, insa tocmai criza din prezent i-a cam rarefiat. In urma au ramas ceva sechele, clienti care simt ca acum e momentul lor, dar si o piata mai curata si brokeri cu adevarat imobiliari. De la acestia am strans cateva secrete pe care e musai sa le afli.

De ce ne mai creste nasul

“Exista multe anunturi de vanzare la care scrie «Proprietar» si, de fapt, la capatul celalalt al firului se afla un agent imobiliar. Mai exista si oferte publicate special pentru  a atrage clienti, dar, de fapt, acea oferta nu a existat niciodata. La telefon ti se va spune ca nu mai este de actualitate”
Anca Evseev, reprezentant MagazinuldeCase.ro

“Unii brokeri se bazeaza pe naivitatea clientilor, mai ales a celor care nu cunosc orasul, si dezinformeaza cumparatorii asupra anului de constructie al blocului. Spun ca e facut dupa ’77, adica dupa cutremur, si imobilul e ridicat cu mult inainte”
Mihai Marin, administrator Kompact House Consulting, firma de consultanta imobiliara

“Pe proprietar l-am invitat cu 15 minute mai devreme, pentru a incerca sa-l pregatim psihologic pentru negocierea ce va urma. Dupa ce sositi, deschideti discutia despre bloc, vecini, cheltuieli, terasa. Spuneti-i ca sunteti un cumparator serios si potent financiar si, cu zambetul pe buze si foarte relaxat, oferiti-i 90.000 euro! Cel mai probabil va refuza oferta, prin urmare raspunsul dumneavoastra trebuie sa fie in genul: «Domnule Petre, va invit sa va mai ganditi… Haideti sa ne intalnim peste 24/48 de ore.» Cand va veti reintalni, noi ii vom enumera dezavantajele proprietatii, iar dumnavoastra ii veti propune 100.000 de euro, ceea ce i se va parea mult mai bine”
Agent imobiliar din Bucuresti, intr-o discutie, pe mail, cu autorul articolului

Ce omitem sa-ti spunem

“Cand o persoana doreste sa achizitioneze un imobil prin intermediul unei agentii imobiliare, aceasta trebuie sa-l informeze in scris, corect si precis, inca din faza precontractuala asupra preturilor practicate pe piata pentru respectivul tip de imobil, deficiente, incluzand surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericole de inundatii, surpari, nivelul comisionului practicat sau situatia juridica a imobilului”
Chita Prelipcean, responsabil Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorului

“Toate informatiile privind deficientele unui imobil si altele (…) costa bani”
Ion Zilisteanu, Asociatia Romana a Agentiilor Imobiliare

“N-am vazut casa inainte, merg cu tine pentru prima oara. Nu prea ai avea nevoie de mine, dar trebuie sa mananc si eu o paine”
Agent imobiliar, pe portalul money.ro

“Unii proprietari uita sa ne spuna lucruri foarte importante, care pot influenta decizia de cumparare sau de inchiriere. Cum ar fi, de exemplu, ca bucataria e la demisol, iar curtea e comuna. Nu iau in calcul ca se trezeste la poarta cu oameni care nici nu mai intra. Si pierdem toti timpul, atat el, cat si noi, ca broker si cumparator”
Dragos Vilceanu, presedintele Asociatiei Brokerilor Imobiliari

“Un agent imobiliar de buna credinta iti va spune ce case sunt de vanzare, la ce preturi, ce anume trebuie sa verifici la o casa, iti da informatii despre amplasament, despre zona, despre vecinatati, piete aflate in apropiere…”
Maria Seder Nedea, in cartea “Cum sa-ti cumperi o casa - Ghidul cumparatorului de case si apartamente”

“Brokerul imobiliar nu poate garanta cu privire la starea juridica a imobilului deoarece acesta este responsabilitatea proprietarului”
Ion Zilisteanu, pe bloombiz.ro

Ponturi care ti-ar putea folosi

“Chiar conteaza daca intr-un apartament gasim o floare pe masa sau nu. Uneori, acest mic amanunt poate face diferenta”
Cristina Mirela Tabara, manager agentia imobiliara “Trend 2003”

“Persoanele care intentioneaza sa vanda sau sa inchirieze o proprietate trebuie sa aiba actele de proprietate pregatite si verificate eventual de un notar. Ar fi bine ca proprietatea sa fie pregatita pentru vizionare si sa fie conforma cu descrierea din acte. Modificarile proprietatii aduse ulterior trebuie sa fie aprobate de autoritatea locala“
Carmen Mihaita, managing partner Veles Imobiliare

“Daca esti cumparator, iar agentii ti-au oferit servicii minime, adica te-au dus sa vezi cateva apartamente si apoi ai batut palma fara prea mare bataie de cap pentru ei, valoarea comisionului pe care-l datorezi nu trebuie sa depaseasca 1,5 – 2%. Daca te-au ajutat sa alegi cea mai buna oferta si ti-au obtinut o scadere de pret, comisionul maxim e de 3%
Agent imobiliar, pe portalul incont.ro

“Daca vrei sa nu platesti comisioane, trimite alta persoana prin agentie si apoi vino direct la proprietar. Castigi si tu, si proprietarul si agentia ramane cu buzele umflate”
Roxana, cumparatoare, pe forumul Hotnews.ro

“Nu incheia antecontractul decat dupa ce vezi extrasul de carte funciara de la Oficiul de Cadastru. Asa poti vedea daca proprietatea e grevata de vreo sarcina, datorie sau daca are vreo ipoteca asupra ei”
Mihai Marin

“Ar fi bine ca potentialii cumparatori sa discute cu banca inainte de a incepe cautarea proprietatii, pentru a se asigura ca pot obtine un credit si daca da, de ce valoare”
Carmen Mihaita

“Contractul de intermediere imobiliara incheiat cu agentia nu poate contine clauze penale care sa oblige clientul care nu-si indeplineste angajamentele la plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi platit in cazul incheierii tranzactiei”
Chita Prelipcean

“Majoritatea agentilor imobiliari nu creeaza o relatie consultativa cu clientul, iar actiunile agentului se concentreaza pe prezentarea la superlativ a produsului, tranzactie cu intocmire de acte si incasarea comisionului”
Florin Radulescu, partener al firmei de training Ascendis, pe dailybusiness.ro

“Evidente” pe care uneori le ignori

“Ceri prea mult pentru cat face casa. OK, incercam asa, dar trebuie sa intelegi ca in zona s-a vandut mai ieftin. Se dau mai repede ofertele foarte bune, iar ofertele bune se refera in ziua de azi in special la pret”
Dragos Vilceanu

“Agentia imobiliara nu vinde proprietati, ci ofera servicii de consultanta. Contractele sunt facute cu scopul de a proteja ambele parti”
Carmen Mihaita

“Cand apelezi la un broker imobiliar e clar ca iti doresti sa scurtezi timpii de cumparare, sa filtrezi proprietarii si isi doresti o evaluare de piata a imobilului respectiv”
Anca Evseev

“Nu plati in avans comisionul de intermediere. O tranzactie imobiliara se considera incheiata in momentul in care vanzatorul si cumparatorul au semnat actul de vanzare-cumparare”
Chita Prelipcean

“Agentul imobiliar trebuie sa aiba o diploma de pregatire in domeniul imobiliar. Cere-i sa iti arate diplome de licentiere! Apoi, trebuie sa aiba experienta. Pune-i intrebari privind ultimele tranzactii pe care le-a facut”
Maria Seder Nedea

Ce ne deranjeaza la tine

“Daca in casa pe care o vinzi miroase a mancare si lumea ti-a zis ca asta da bine la cumparator si il face sa se simta ca acasa, te inseli amarnic”
Cristina Mirela Tabara

“Ma deranjeaza agresivitatea nemotivata a unor clienti, intr-un context de afaceri. Aceasta e generata de slaba cunoastere a modului in care trebuie sa reactioneze, in general, persoanele agrenate in relatii de business”
Carmen Mihaita

“Unii cumparatori nu stiu efectiv ce vor. Am fost de curand cu un client care vroia sa vada tot orasul, am vizionat garsoniere in toate cartierele. Pana la urma, nimic nu i-a convenit”
Daniel Raeceanu, consilier Rasig Imobiliare

“E suparatoare lipsa de punctualitate a multor clienti. Oamenii trebuie sa inteleaga ca, atunci cand ai stabilite cinci-sase vizionari pe zi si fiecare intarzie cate 10-15 minute, riscam sa nu ne onoram intalnirile si sa devenim persona non-grata in fata altor clienti”
Mihai Marin

“Proprietarii nu au rabdare sa ne asculte, sa inteleaga plus valoarea pe care poate sa i-o aduca relatia cu un broker. Ei au niste idei preconcepute, ca stiu deja ce au de facut si intreaba doar “Cand imi vinzi casa?”
Dragos Vilceanu

“La o vizionare, nu trebuie sa-ti prezinti chiar tata familia, de la copii la bunica din dormitor. Si nici nu ne intereseaza cate vaccinuri a facut pana acum catelusul casei”
Cristina Mirela Tabara

“Te angajezi la plata unui comision si cand te vezi cu sacii in caruta zici: «Am zis eu asa ceva?»”
Daniel Raeceanu

“Ne confruntam cu preturile aberante stabilite de proprietari. Pentru a accepta o alta idee despre valoarea reala a casei, trebuie sa lucram cu manusi. Proprietarilor trebuie sa le iasa din cap sumele pe care s-au setat  initial si sa se gandeasca la noile cifre care acum sunt rezonabile. Aducem practic realitatea in mintea clientilor, nu pacalim.”
Agent imobiliar din Bucuresti

“Lipsa de informare e dublata, in multe cazuri, de aroganta «stiu eu mai bine», ceea ce nu justifica de ce ai apelat totusi la un consultant imobiliar. Daca iese bine, pretinzi ca tu ai tot meritul, daca ise prost, agentul e vinovat si e considerat incapabil si neprofesionist”
Carmen Mihaita

Ce NU trebuie sa faci

“Fii atent pe ce contract iti pui semnatura! Am avut un client care a semnat un contract de exclusivitate cu o agentie care n-a reusit sa-i vanda proprietatea si era blocat cu datorii la banca. A trebuit sa-l ajut sa intervina cu o casa de avocatura pentru a rupe contractul”
Mihai Marin

“Agentiile imobiliare nu intocmesc acte de vanzare – cumparare, ci eventual poate recomanda un notariat la care partile sa mearga pentru a semna contractul”
Anca Evseev

“Nu lucra cu mai multe agentii in acelasi timp, daca esti proprietar, pentru ca se afla, iar teama acestora sa nu le fie suflat comisionul o sa-ti aduca, in final, indiferenta“
Agent imobiliar, pe portalul incont.ro

“Nu incerca sa ramai singur cu clientul pe care ti le aduc. Nu-ti voi permite. E normal sa-mi protejez sursa de venit”
Dragos Vilceanu

Ce ai putea sa afli daca ai insista

“Comisionul meu e negociabil. 3% este pentru cine e dispus sa dea, eu as lua si 1%”
Agent imobiliar, pe money.ro

“Proprietarii insista uneori sa afle ce profesie are chiriasul pe care il va primi in casa, ca sa-si faca o imagine asupra bonitatii sale, daca va avea sau nu bani sa plateasca la timp chiria”
Daniel Raeceanu

«Balconul e din constructie», mi-a spus un client, care vroia sa-si vanda apartamentul. Pe schite nu figura asa ceva. Dupa mai multe investigatii, am aflat ca, de fapt, ca fostul proprietar al casei sparsese peretele si il facusera din rigips”
Mihai Marin

“Punctele slabe ale unei proprietati nu pot fi ascunse la infinit”
Manager companie imobiliara, pe dailybusiness.ro

“Preturile n-au scazut la jumatate, asa cum isi imagineaza acum mai toti cumparatorii. Cine ar fi in locul meu si ar vedea diferenta dintre preturile aspirantilor la vanzare si cele ale aspirantilor la cumparare s-ar lasa de meserie”
Cristina Mirela Tabara

“Daca, inainte de criza, agentul imobiliar era mai mult de partea vanzatorului, caci de acolo veneau sigur banii, acum brokerul a trecut in tabara cumparatorului”
Dragos Vilceanu

Casete
Cum ajungi agent imobiliar

In Romania exista la ora actuala un adevarat vid legislativ la acest capitol. In urma cu zece ani, Guvernul a incercat sa standardizeze profesia, adoptand Ordonanta 3/2000. Actul normativ ii obliga pe agenti sa se inscrie in Uniunea Nationala a Agentilor Imobiliari (UNAI) in vederea acreditarii prin absolvirea unor cursuri de formare profesionala. Ordonanta s-a aplicat o perioada, insa la protestele altor organizatii profesionale din domeniu, actul normativ a fost abrogat. “Acum, agent imobiliar e meseria omului fara meserie. Teoretic, oricine o poate face”, spune Dragos Vilceanu, presedintele ABI. Daca vrei sa ajungi totusi agent imobiliar cu diploma in portofoliu, te poti inscrie la una dintre scolile de profil organizate de ABI, Irecson sau Scoala Romana de Afaceri. La ABI, spre exemplu, cursul dureaza trei zile, te invata notiuni de management si marketing imobiliar, dar si de comunicare, etica si conduita si costa 200 de lei. Detalii poti obtine pe www.abi.org.ro

La ce sa fii atent cand semnezi un contract de intermediere

Daca ai de gand sa lucrezi cu un agent imobiliar, iata ce elemente de baza ar trebui sa contina un contract de intermediere, conform Protectiei Consumatorului:
- datele de identificare ale partilor;
- natura serviciului prestat;
- tarifele pentru serviciile prestate;
- caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenta decizia de cumparare, incluzand nivelul de finisare, dimensiuni, vechime si pozitionarea fata de punctele cardinale;
- pretul solicitat de proprietar / pe care este dispus sa il plateasca cumparatorul;
- termenul de valabilitate al contractului;
- conditiile in care contractul poate fi denuntat unilateral sau rezilia;
- nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agentiei imobiliare pentru contractul ce urmeaza sa se incheie;
- clauza de exclusivitate, in cazul in care aceasta a fost acceptata de parti;
- precizarea situatiilor in care consumatorul datoreaza comision agentiei imobiliare;
- drepturile si obligatiile partilor;
- situatiile de forta majora.

Din pataniile clientilor

“Am sunat pentru inchirierea unui apartament si agentul mi-a spus ca e mobilat si cu imbunatatiri. Cand am ajuns acolo, era semimobilat, iar pe jos numai linoleu”
Valentin Balaceanu, tanar din Slatina care a stat cu chirie in Bucuresti

“Am avut nenumarati agenti care ma sunau si imi spuneau ca mi-au gasit un client cu banii cash. Nu exista, de fapt, niciun client. Dar faceau asta doar pentru a ajunge la mine in casa sau pentru a ma impiedica, in ultimul moment, sa ma inteleg cu cineva care vroia sa cumpere prin credit”
Dragos Neacsu, bucurestean care a vandut in 2010 un apartament de doua camere

“Cand am inchiriat sediul pentru firma mea, nu mi s-a spus ca numai intretinerea avea sa ma coste 1.500 de lei pe luna. Dar, pana la urma, poate ca agentia nu avea de unde sa stie asta, iar proprietarul nu mi-a zis nimic”
Andreea Preda, managerul unei firme de consultanta din Bucuresti

“Cand am scos la inchiriere garsoniera mamei mele, ma sunau zeci de agenti. Le spuneam de fiecare data ca eu nu vreau sa lucrez cu firme. Ei insistau de fiecare data, dar eu ii refuzam politicos. Pana la urma, am inchiriat-o fara intermediere”
Doina Nicolaescu, cititoare Reader’s Digest

</p>
<p>&nbsp;</p><strong><a href="http://diff4.smartadserver.com/call/cliccommand/4711480/[timestamp]?" target="_blank">Pentru contabilii care vor rate fixe - dar nu stiu cum sa inceapa - Kiwi Finance ii indruma.</a></strong>
 
Vote it up
199
Ți-a plăcut acest articol?Voteaza